（財)土地総合研究所の「不動産特定共同事業の約款等に係る研究会報告書」（以下「約款等報告書」という）では、その「約款」の作成に当たって事業参加者を保護するという観点から触れておかなければならないと思われる必要事項について、任意組合型については現物出資型を、匿名組合型においては金銭出資型を、賃貸型においては転貸型を前提として、三類型ごとに条文形式で整理されており、各条項については政省令で規定される約款基準との関係を考慮しながら標準的な基準が示されている。
2000年３月に財団法人土地総合研究所がまとめた「不動産特定共同事業の制度変更に伴う標準約款」では、従来の標準約款について見直され、さらに1999年９月の省令改正で可能となった匿名組合契約の「対象不動産変更型」についても新たに標準約款が作成された（以下「(対象不動産変更型標準約款匿名組合型)」という。
不動産特定共同事業法の許可業者不動産特定共同事業法では、投資家保護のため事業者を許可制にしており、1999年３月末現在で61社である。
また、信託会社及び信託業務を兼営する銀行が宅建業法第77条３項の規定による「届出」をした場合、特例として、この届出により不動産特定共同事業を営むことができる（不特法46条)。
(注）１）（財）土地総合研究所「不動産特定共同事業の市場育成に係る研究会報告書」（1995年５月）１頁。
２）従来、我が国の都市開発に係る資金は、事業者自身の信用力・収益力・担保力に基づいて調達されていたが、昨今の経済情勢の変化や都市開発プロジェクト自体が大規模化、複雑化、長期化する傾向にあることから、これらの対応策として資金調達の多様化が求められており、ファイナンス手法と事業手法の両面から、不動産の証券化の議論が1980年代末頃より起きてきた）1994年１２月26日「不動産特定共同事業法施行令（平成６年政令第412号)」が公布され、1995年３月13日「不動産特定共同事業法施行規則」（平成７年大蔵省・建設省令第２号)」が公布された。
４）不動産シンジケーシヨン協議会「不動産共同投資ハンドブック（1995)」７頁。
５）佐藤一雄「不動産特定共同事業法一その理論と実践」（住宅新報社、1995.8）９４頁。
不動産特定共同事業における任意組合型では、各投資家（以下「事業参加者」という）が民法667条に基づく任意組合の組成において対象不動産の共有持分権を現物出資し、その出資を登記原因として各投資家名義から不動産特定共同事業者（業務執行組合員である理事長）の単独名義に移転登記する。
不動産特定共同事業者は、その不動産を管理・運用及び一括売却等し、その収益等を各投資家に分配する。
回任意組合型の仕組み任意組合型は民法上の任意組合を組成して行われるが、任意組合に関する民法上の規定の多くは任意規定が多く、（財)土地総合研究所による「約款等報告書」に掲示されている任意組合型においては、民法上の任意組合の法的性格に制限が加えられている。
「約款等報告書」に掲示されている任意組合型は、以下の事項を約款の前提条件としている。
不動産の所有者が不動産の共有持分権を複数の投資家（以下「事業参加者」という）に売却し、各事業参加者にその所有権を移転し、事業参加者は取得した共有持分権のすべてを現物出資し、当該不動産をオフィス・ビルやマンション等の不動産賃貸事業として共同運営することを目的とした任意組合契約を締結し、任意組合を組成する。
共有持分権は、通常、民法第667条の出資を登記原因として、各事業参加者の名義から不動産特定共同事業者である業務執行組合員（以下「理事長」という）の単独名義に移転登記される。
理事長は、受取賃貸料から公租公課、火災保険料等の経費と理事長に対する報酬を差し引き、各事業参加者に収益を分配し、一定期間後、理事長は当該不動産を市場で一括処分し、組合員である各事業参加者の出資割合に応じて当該処分に係る損益を各事業参加者に分配する。
回任意組合の法的性格任意組合型は、任意組合を組成して行われる典型的な共同事業である。
任意組合に関する民法上の規定の大部分は任意規定であり、現実の任意組合は様々な性格を有するものがあり得るため、他の類似組織と識別するのが困難なものが多々ある。
１.成立関係任意組合とは、各当事者が出資をなして共同の事業を営むことを約する合意（民667①）により成立する団体をいう。
団体といっても、ある程度の団体性を有するにすぎず、団体としての権利義務の認識はなく、法的にも組合員の権利義務として構成されており、社団ではない。
成立に当たっては、「出資の合意」と「共同で事業をする旨の合意」があればよく、それ以外の届出は必要とされない2)3)。
（１）当事者二名以上の組合契約の当事者が必要であり、組合員の数に制限はなく、自然人のほか、法人、人格のない社団、組合も当事者、すなわち組合員となることができる4)。
（２）出資組合員全員が出資することを要し、金銭その他の財産のほか労務で出資することもできる（民667②)。
物権（例、地上権)、債権（例、有価証券)、無体財産権(例、特許権）の権利が、出資の目的となることも多く見られる5)。
すなわち、すべての当事者には、共同事業の運営に参加するだけでなく、出資が義務づけられており、出資をしない者は組合員となりえず、また、出資をしない者を構成員とする団体は、任意組合とはいえない6)。
２.事業目的組合の事業目的は、公益であると、営利であると、そのいずれにも属さない中間的なものであるとを問わない。
つまり、事業目的には制限がなく、非営利事業でも一時的事業でもよい。
そのため、任意組合には、利益を目的としない団体も含まれる。
ただし、組合の目的である事業は、すべての当事者にとって共通のものでなければならない7)。
３.組合財産の権利関係（１）組合財産の内容組合財産の内容をなすものは、物及び各種の権利（例、債権、特許権）に限定されない。
民法第668条の「出資其他ノ財産」には、①組合員の出資した各種の財産②出資請求権③組合の業務執行によって取得した財産（例えば、組合の第三者に対する売掛代金）④組合財産から生じた財産（例えば、組合財産に属する目的物の果実、利息等）⑤組合の債務（借入金利子．賃料等の債務）が含まれる)。
（２）組合財産の帰属任意組合とは、その構成員である組合員が相互に直接契約して結合された団体であり、法人でないため、組合自体が財産の帰属主体となることはできない。
その財産についての帰属主体は総組合員であり、組合財産は各組合員の所有であるが、組合員の共有に属し、組合はその名において不動産を取得することはできない。
すなわち、各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する（民668)。
また、組合財産に対して各組合員は持分権を有するが、持分を処分すること及び組合財産の分割を請求することはできない（民676)。
つまり、組合の財産は、団体的拘束を受け、管理処分権能が制限される)。
このような組合財産の共有は「合有」であるとするのが今日のいわば通説となっている。
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